民泊運営には3つの主要な方法があります。
自己運営、運営代行、そしてハイブリッド型です。
それぞれの特徴をメリット・デメリットをふまえて解説します。
民泊の３つの運営方法について
先に結論をお伝えすると、民泊には次の３つの運営方法があります。
- 自己運営
- 運営代行
- テキスト
それぞれについて詳しく解説していきます。
自己運営
民泊の自己運営は、運営コストを削減し、収益を最大化できる方法ですが、副業で始められる方やこれから民泊を始めていく方にはオススメしない方法です。
自分で予約管理、清掃、ゲスト対応を行うため、コントロールがしやすく、自由度が高い点がメリットです。
一方で、清掃やトラブル対応などの作業が全て自己責任となり手間や時間がかかってしまいます。
また、緊急時の対応やリスク管理も求められるため、労力を厭わず運営することが重要です。
運営代行
民泊の運営代行は、予約管理、清掃、ゲスト対応など、運営の全てをプロの業者に委託するサービスです。
これにより、オーナーの負担が軽減され、運営の効率が向上します。特に、副業で始める方や多忙なオーナー、遠方で管理が難しい場合にオススメの方法です。
運営代行を利用するメリットは、プロが全ての対応を代行することにより、オーナーの負担が軽減されゲストから高評価を得やすい点にありますが、どうしても手数料が発生し収益が減る可能性がありますので、代行業者の選定が成功のカギとなります。
ハイブリッド型
ハイブリッド型の民泊運営は、自己運営と運営代行を組み合わせたスタイルです。
オーナーが一部の業務（価格設定、ゲスト対応等）を行い、清掃や予約管理など手間のかかる作業は代行業者に依頼する運営方法です。
この方法は、コストを抑えつつもプロのサポートを活用できることがメリットです。必要に応じて柔軟に管理することができるため、効率よく収益を上げることが可能です。
民泊の運営に係る費用
民泊の運営にかかる費用は、収益を計算する上で重要なポイントです。
正確なコストを見積もり、適切に管理することが、収益性の高い運営に繋がります。
ランニングコストは、物件の立地や規模、ゲストの滞在頻度により変動する部分になりますが、ここでは費用の種類と一般的な金額について説明します。
家賃又はローン
民泊を始めるためには物件が必要となり、賃貸物件の家賃または購入物件のローンの支払いが発生します。
立地によりばらつきがありますが、都市部では月10〜30万円、地方では5〜15万円が一般的な相場となっています。
光熱費
電気、水道、ガス代などで、ゲストの使用量による変動もありますが、1部屋あたり月1～2万円程かかってきます。
インターネット費用
ゲストに快適な環境を提供するため、Wi-Fi設備の導入が必須となります。
物件の規模にもよりますが、月3,000～5,000円程が一般的です。
清掃費用
ゲストが入れ替わる度に清掃が必要となります。
清掃1回あたり3,000～1万円程が一般的ですが、オーナーがご自身で清掃される場合には、発生しない費用となります。
備品の消耗品費用
シーツ、タオル、トイレットペーパーなどの消耗品の費用で、利用状況にもよりますが、月5,000～1万円程が一般的です。
宿泊サイトの手数料
AirbnbやBooking.comなどの予約サイトを経由して集客する場合には、手数料が発生します。
予約サイトによりばらつきはありますが、おおよそ宿泊料金の3〜15%が相場となっています。
保険料
もしものために、民泊専用保険に加入する必要があります。内容にもよりますが、年間2～5万円程が一般的です。
広告費用
SNSやWEB広告などを集客方法として活用する場合にかかる費用です。
予算を決めて運用することが可能なので、収入の見通しなどをふまえて予算を決定することが大切です。
失敗しない民泊の始め方
民泊を成功させるためには、しっかりとした手順を踏み、スタートダッシュを決めることが重要となります。
特に、物件の選定を間違えてしまうと、成功までのハードルが一気にあがってしまいます。
ここでは、民泊を始めるにあたり、外してはいけない基本について解説していきます。基本をしっかり押さえることで、収益性の高い民泊運営を実現させましょう。
リサーチと市場分析
民泊運営の成功には、まずエリアの需要と競合状況のリサーチが必要です。
観光地や人気エリアの需要を把握し、適切な物件を見つけることで、運営のスタートダッシュを切ることが可能です。
競合物件の価格やレビューを分析することで、差別化ポイントを明確にし、効果的な戦略を立てましょう。
法規制の遵守
民泊運営には、住宅宿泊事業法や特区民泊の許可が必要です。
地域ごとの規制を確認し、必要な手続きや許可を取得することで、トラブルを回避し、合法的に運営できます。違法運営は罰則の対象となるため、事前の確認と遵守が重要です。
物件の選定
立地は民泊の収益を左右する重要な要素です。
観光スポットや交通の便が良い場所にある物件を選ぶことで、集客効果が向上します。
また、物件の広さや設備など、ターゲットとするゲスト層に合った物件を選ぶことが成功のカギです。
価格設定
周辺の相場や季節需要に合わせた柔軟な価格設定が必要です。
繁忙期には高めの価格設定、閑散期には割引を行うことで、稼働率と収益を最大化します。
競合の価格も参考にしながら、魅力的な料金設定を目指しましょう。
設備整備
快適な宿泊環境を提供するために、Wi-Fiやベッド、家電などの基本設備を整えることが重要です。
特に外国人旅行者にはWi-Fiは必須の設備です。
清潔で整った環境を提供することが、高評価やリピーター獲得に繋がります。
清掃と管理の徹底
民泊運営では、ゲストが入れ替わるたびに清掃が必要です。
清掃業者に委託するか、自己清掃を行い、清潔で快適な環境を維持することが重要です。
ゲストの満足度に直結するため、徹底した清掃と迅速な対応が不可欠です。
高評価レビューの獲得
高評価レビューは、集客力を大きく左右します。清潔な環境や迅速な対応、快適な滞在を提供することで、ゲストの満足度が向上し、良いレビューが増えます。
口コミやレビューが多いほど、信頼性が高まり、リピーターや新規ゲストを引き寄せます。
コスト管理
清掃費、光熱費、宿泊サイト手数料など、運営にかかるコストを適切に管理することが重要です。
コストを最小限に抑えつつ、ゲスト満足度を高めるための投資をバランス良く行うことで、利益を最大化できます。
民泊の初期費用を抑えるためには
民泊の運営費用について説明しましたが、民泊運営を始める際には、初期費用の削減が大きな課題となります。
ここでは、できるだけ収益に影響を与えずに費用の削減ができる方法について解説します。
中古家具や家電を購入
中古の家具や家電を購入することで、民泊の初期費用を大幅に抑えることができます。
新品と比べて価格が安く、質の良い中古品を選べば、見た目も機能も問題なく使用することができます。
フリーマーケットや中古販売サイトを活用すれば、予算内で必要な設備を揃えることができます。コスト削減に繋がるだけでなく、環境にも優しい選択です。
改装不要な物件を選ぶ
民泊の初期費用を抑えるために、最初から改装の必要がない物件を選ぶのも効果的です。
すでに家具や設備が整っている物件を選ぶことで、リフォーム費用やインテリア購入のコストを大幅にカットできます。
また、改装にかかる時間を節約できるため、すぐに民泊運営を開始できる点も大きなメリットです。
まとめ
今回は民泊の運営方法から運営に伴いかかる費用、失敗しない方法に至るまでお伝えしました。
民泊をスタートする際の申請に関しては、法律が絡み、必要書類も複雑になるため、行政書士に頼ることをおすすめします。
一方で、申請業務以外の民泊の準備や民泊集客サイトへの登録などは比較的簡単に対応できるため、ご自身で進めていただくこともご検討頂くのが良いでしょう。
民泊は、立地とコストカットをどこまでうまくできるかが、民泊運営での成功の分かれ道です。
しっかりとリサーチと市場分析を行うことで、立地と民泊運用代行会社を見極めていただければと思います。
