「民泊を始めたいけれど、収支シミュレーションのやり方が分からない…」そんな不安をお持ちではございませんか？民泊経営で成功するには、収支シミュレーションが欠かせません。しかし、実際にどのくらい稼げるのか、初期費用や運営コストをどう計算すればよいか分からず悩んでいませんか？
- 民泊投資を検討しているが、実際にどれくらい稼げるか知りたい方
- 収支シミュレーションのやり方やポイントを具体的に学びたい初心者の方
- 既に民泊を運営しているが、利益を最大化する方法を探しているオーナー様
なぜ今「民泊」で稼げるのか？その背景と可能性
1.民泊ビジネスが再び注目される理由
ここ数年で民泊ビジネスが再び注目を集めている大きな理由は、コロナ禍後のインバウンド需要の急速な回復と円安による外国人旅行者の増加です。
これまで厳しかった海外からの観光客数は急激に増え、日本全国で宿泊需要が高まっています。
特に都市部や観光地周辺では空室率が低下し、宿泊施設全体の稼働率が向上しているため、民泊の収益性が回復傾向にあるのです。
また、ホテルの新規開業や増設には時間とコストがかかるのに対し、民泊は比較的短期間で準備ができ、小規模から始められるという柔軟性も再評価されています。
こうした社会環境の変化が民泊を「稼げる」投資対象として引き上げているのです。
2.ホテルと比べた収益性の違い
民泊とホテルではビジネスモデルが異なります。ホテルは多くの従業員を抱え、設備維持費やサービス品質の高さを維持するためにコストがかかりますが、民泊は個人や小規模経営でも運営できるため、コスト構造がシンプルで利益率を高めやすい特徴があります。
もちろん民泊にも管理や清掃、予約対応の負担はありますが、業務の一部を外注したりITツールを活用することで効率化が可能です。
結果として、特に稼働率が高いエリアでは、ホテルよりも高い利回りを実現できることも少なくありません。
3.少ない資本で始められるスモールスタート型投資の魅力
民泊の最大の魅力は、初期投資額を抑えて始められる点にあります。
既存の住宅やマンションを活用すれば大規模な新築工事を必要とせず、家具や設備の購入、内装の一部リフォームなどのコストに抑えることができます。
これにより、初めての不動産投資や副業として挑戦しやすく、収益の成長に応じて段階的に規模を拡大する「スモールスタート型」の経営スタイルが可能です。
民泊でどれくらい儲かる？収支シミュレーションの基本
1.月収50万円超も可能？成功事例に見る収益構造
民泊でどの程度稼げるかは、立地や物件の特性、運営方法によって大きく異なりますが、
人気エリアの好条件物件であれば月に50万円を超える収益を上げるケースもあります。 もちろんこれは稼働率や価格設定、経費コントロールがうまく機能している場合です。
成功事例では、民泊オーナーが積極的に価格調整やサービス向上を行い、繁忙期だけでなく閑散期の稼働率を落とさない努力をしていることが共通しています。
2.売上＝宿泊単価×稼働率×日数 の活用法
収益を予測するときの基本式は、非常にシンプルです。宿泊単価に稼働率（部屋が実際に埋まる割合）をかけ、さらに月の日数を掛け合わせることで、月間売上が算出できます。
3.利益率を左右する“見えにくいコスト”に要注意
ただし、収益の大小を決めるのは単に売上の高さだけではありません。
光熱費や清掃代、予約サイト手数料、管理費など、目に見えにくい運営コストが利益率に大きく影響します。
たとえば清掃費は一回あたり数千円が必要となり、頻繁な宿泊があればコストも膨らみます。さらに、家具や消耗品の交換費用も積み重なるため、単純な売上計算だけでは「稼げるかどうか」は判断できません。
これらのコストを含めた詳細な収支シミュレーションが、成功の鍵を握っています。
【エリア別】稼げる民泊の収支シミュレーション事例
1.都市型のシミュレーションと収益モデル
大阪や東京といった大都市では、観光客だけでなくビジネス需要もあり、比較的高い宿泊単価と稼働率が期待できます。
たとえば、平均宿泊単価を1泊10,000円、稼働率を70％とすると、
月間売上は約210,000円となります。
ただし、都市部は物件賃料や管理費が高くなる傾向があり、光熱費も割高です。そのため、家賃や管理費を除いた経費を差し引くと、実質的な利益率は20～30％程度に落ち着くケースが多いです。
このような都市部の民泊は、規模や運営の工夫次第で安定した収益が望めますが、競争も激しいため差別化や顧客サービスの充実が求められます。
2.地方型の特徴と収益ポテンシャル
温泉地や地方の観光地周辺では宿泊単価はやや低めに設定されることが多いですが、競合が少なく稼働率を高めやすいメリットがあります。
例えば、宿泊単価が7,000円で稼働率が80％と仮定した場合、
月間売上は約168,000円になります。
地方の物件は賃料や固定費が低いため、経費を抑えられる点が強みです。結果として、都市部と同等かそれ以上の利益率が実現できるケースもあります。
ただし、観光シーズンに需要が集中する傾向があるため、閑散期の稼働率をどう維持するかが課題となります。
3.月間利益で比較！エリアごとの損益ラインと成功ライン
これらの数字を踏まえると、都市型も地方型も「月間収益が家賃と諸経費をカバーし、さらに利益を生み出すか」が重要なポイントです。
たとえば家賃が月10万円の場合、利益を出すためには月20万円以上の売上が理想的です。
収支シミュレーションでは、これらの数値をもとに最悪の稼働率でも損失が出ない「損益分岐点」を把握し、目標の宿泊単価や稼働率を設定することが大切です。
利益を最大化する民泊経営のポイント
1.稼働率を安定させる価格戦略とOTA活用法
民泊の利益を左右する最大の要素は、いかに稼働率を高く保つかにかかっています。
価格設定は競合物件の動向や季節によって柔軟に変えることが重要です。
特にオンライン旅行代理店（OTA）を複数活用し、適切な価格調整ツールを使うことで、予約を最大化することが可能になります。
閑散期は値下げで集客し、繁忙期は単価を上げて利益を確保するなど、メリハリのある戦略が稼働率の安定につながります。
2.リピーターを増やす仕組みづくり
一度宿泊したお客様に再度利用してもらうことは、新規集客よりも費用対効果が高いと言えます。
良質なサービス提供と丁寧なコミュニケーションにより、レビューで高評価を得ることが、信頼を生み稼働率向上に直結します。
また、自社サイトやSNSを通じて直接予約を促す仕組みを作ることで、OTAの手数料負担を減らし、利益率を上げることも可能です。
3.外注コストと自主管理のバランスで粗利を上げる
清掃や鍵の受け渡し、予約管理など、民泊運営には多くの業務が発生します。
すべてを自主管理すると負担が大きい反面、外注すればコストも増えます。
利益を最大化するには、自分の時間と労力に見合う適切な範囲で業務を外注し、効率よく運営するバランス感覚が不可欠です。
繁忙期のみ清掃業者に依頼し、平常時は自主管理を併用するなど工夫が考えられます。外注先をうまく活用することで、手残りは増やしていきましょう！
稼げない民泊に共通する失敗パターン
1.エリアや物件選びのミスで赤字に
最も多い失敗原因は、立地や物件特性の調査不足です。
アクセスが悪い、観光資源が乏しいエリアは稼働率が低くなりがちで、家賃やローンの負担を回収できないことが多いです。
また、近隣の住民とのトラブルを引き起こし、営業停止に追い込まれるケースもあります。物件選びは収益の基盤となるため、慎重なリサーチが必須です。
2.初期投資の回収ができないケースの特徴
リフォームや家具購入などにかけた初期投資が大きすぎて、想定以上に回収に時間がかかり、資金繰りが悪化するケースも稼げない理由として挙げられます。
過剰な高級化は必ずしも利益につながらず、必要最低限の設備で適正価格を設定することが重要です。
3.リスクヘッジの甘さによる想定外コストの発生
天災や法規制の変更、急激な市場環境の変化など、様々なリスクに対して備えが不十分な物件は、突発的なコスト発生で収益を圧迫することがあります。
例えば、火災保険の未加入や適切な許可申請の欠如がトラブルを引き起こす場合もあるため、リスク管理は経営の重要な要素です。
自分の物件で儲かるか？収支シミュレーション実践法
1.想定収益・経費・利益の計算方法（Excel例など）
自分の物件が稼げるかを知るためには、売上（宿泊単価×稼働率×日数）から経費を差し引いた利益を算出することが基本です。
具体的には、Excelなどの表計算ソフトを使い、賃料、光熱費、清掃費、管理手数料、消耗品費用などをリストアップし、月次・年次の収支計画を立てます。このシミュレーションは収支の見える化に役立ち、経営判断の指針となります。
弊社ではシュミレーション作成ツールを独自開発しており、公式ラインにお問い合わせいただいた方に無料プレゼントしています。
2.利回り10％を実現するための基準値とは？
不動産投資の目安として利回り10％は一つの基準です。
民泊の場合も同様に、物件価格や投資額に対し年間の純利益が10％程度あれば「稼げる」物件と言えます。
ただし、民泊は稼働率変動や追加コストが多いため、余裕を持ったシミュレーションが求められます。損益分岐点を下回らない価格設定と運営を心がけましょう。
3.融資・補助金活用で初期費用を抑える工夫
初期投資を抑えるためには、金融機関からの融資や自治体の補助金・助成金を活用する方法があります。
事前にしっかりした収支計画を作成し、資金計画を明確に示すことで融資審査に通りやすくなります。
地域活性化や観光促進を目的とした補助金制度を調べ、可能な限り活用することで、投資負担を軽減しながら稼げる民泊経営が実現できます。
まとめ
民泊で稼ぐためには、単に始めるだけではなく、しっかりとした知識と数字に裏付けされた計画が不可欠です。 市場の動向を理解し、収支シミュレーションを行うことで、自分の物件が本当に利益を生むかどうかを見極められます。
一方で、立地や物件選びの失敗、過剰投資、リスク管理の甘さは赤字を招く大きな要因となるため、十分な準備と情報収集が重要です。
民泊は正しい戦略と数字の裏付けがあって初めて「稼げる」ビジネスになります。
