民泊業界では、季節や需要によって「繁忙期」と「閑散期」があります。
特に日本の民泊業界では、民泊新法による「180日ルール」により年間180日以内の営業が制限されています。
そのため、収益を最大化するには、閑散期を有効活用し、次の繁忙期に向けての準備が重要です。
民泊許可専門行政書士と運営代行をサポートしている立場から、閑散期に実施すべき運営強化策やメンテナンスのポイント、さらに繁忙期に必要な運営方法の違いについて解説します。
閑散期の工夫次第で繁忙期の売上を最大化し、効率的な運営体制を整えるための実践的なアドバイスを提供します。
- 民泊運営を成功させたい方
- 民泊運営での安定化を図りたい方
- 民泊運営での閑散期の対策を知りたい方
民泊の「閑散期」と「繁忙期」の違いとは
民泊業界には、日本の観光シーズンに応じて需要が高まる「繁忙期」と、利用が少なくなる「閑散期」があります。この2つの時期を理解し、それぞれに応じた対策を行うことで、収益性の向上や運営効率の最適化が期待できます。
1.繁忙期と閑散期の時期
民泊の繁忙期は、日本の観光シーズンと連動して訪れます。具体的には、桜が見ごろの3月から4月、日本の長期休暇である夏休み（7月〜8月）、そして年末年始が主な繁忙期です。この時期には、国内外から多くの観光客が集まり、予約が集中しやすくなります。
一方、1月中旬から2月、6月、9月は観光需要が落ち着き、民泊の閑散期に当たります。地域の観光資源や季節性によっても予約状況が変動するため、地域ごとの特性を踏まえた運営が求められます。
2.繁忙期に起こること
繁忙期は、日本の観光シーズンと一致しているため、多くの観光客が利用する時期です。
特に、桜の名所が近くにある物件や、リゾート地に位置する物件は高い稼働率が期待でき、予約が数か月前から埋まることも少なくありません。
トラブル発生率の増加：予約数が増加するため、問い合わせやトラブルの件数も増える傾向にあります。チェックイン時の鍵の受け渡しや、設備の使い方、インターネット接続のトラブルなどが代表的な例です。
こうした問題への迅速な対応が求められ、ホスピタリティの提供やスムーズなサポートが求められます。繁忙期にスムーズな対応を行うためには、事前の対策やマニュアルの整備が不可欠です。
3.閑散期に起こること
閑散期は、繁忙期と比べると予約数が落ち着く時期です。特に日本国外の観光客が少ないため、宿泊利用が減少し、稼働率が低くなりがちです。
このため、長期滞在の割引設定や地域イベントに合わせたプロモーションなど、閑散期に適した施策が必要です。
運営改善やメンテナンスの時期：閑散期は、設備のメンテナンスやリスティングの見直しに最適なタイミングです。特にゲストのレビューを参考にしながら、施設の改善や清掃、必要に応じて家具や設備の更新を行うことで、繁忙期に備えた質の高いサービスを提供できます。
さらに、部屋の説明文や写真を更新し、検索エンジンでの上位表示を目指してSEO対策を強化することで、次の繁忙期に向けた集客力を高めることができます。
閑散期には、このような運営基盤の強化や戦略的な改善に集中できるため、収益を維持しつつ運営の効率化を図るための貴重な時期といえます。
閑散期に行うべき改善と強化策
閑散期は、民泊運営において運営基盤を整え、次の繁忙期に備える絶好の機会です。
予約が落ち着いているこの時期に、リスティング情報や設備の見直しを行い、ゲスト満足度を高めるための改善を行うことが収益アップに繋がります。
また、料金設定、長期滞在サービスの導入、さらにはマンスリー契約などの新たな運用方法も検討し、柔軟に対応することが重要です。
1.リスティング情報の見直し
ここでは、効果的な改善・強化策について具体的に解説します。
➀写真の更新：プロのカメラマンを活用し、高品質な写真を新たに撮影する方がいいでしょう。
第一印象を良くすることで閲覧率が向上し、予約に繋がりやすくなります。
➁WEBサイトのタイトルと説明文の作成：地域の観光資源や物件の魅力を具体的に記載し、検索結果で上位表示されることを目指します。
「新宿駅から徒歩10分」「京都の庭園近く」などの具体的な表現が効果的です。
③料金設定の見直し：他の民泊物件と比較して、競争力を保ちながらターゲット層に合わせた適切な料金設定を行います。安易な値下げは避けつつ、閑散期の特別プランなど柔軟な設定が求められます。
2.設備のメンテナンスと清掃強化
➀大掃除と清掃強化：日常清掃では行き届かない箇所も含め、エアコンや換気扇を徹底的に清掃し、清潔感を保ちます。
ゲストからの評価向上につながり、次の繁忙期に向けた準備が整います。
➁家具・家電の交換と修理：劣化している家具や家電を更新し、使用感を一新することでゲストの満足度を向上させます。
③防火設備の点検とマニュアル更新：火災報知器や消火器など安全設備の点検は必須です。また、ゴミ出しルールや設備の使い方を盛り込んだマニュアルを更新し、ゲストが困らないようサポートします。
3.ゲストサービスの見直し
➀レビューやフィードバックの分析：ゲストのレビューを確認し、指摘や要望をサービスに反映します。不便さを改善し、快適な滞在を提供することでリピーター獲得に繋げます。
➁長期滞在者向けサービスの導入：観光スポットや周辺施設の案内を充実させるなど、長期滞在のゲストに配慮したサービスを提供し、リピーターを増やします。
4.マンスリー契約やシェアハウスとしての運用検討
閑散期には、マンスリー契約やシェアハウスとしての利用も視野に入れ、収益を確保します。これには賃貸契約に関する法的知識が必要ですが、専門の行政書士にサポートを依頼することで、安心して運営を行っていただくことが可能です。
180日ルールと特区民泊での対策
民泊運営者にとって、収益確保には年間の稼働日数が大きく影響します。特に日本では「180日ルール」により、年間営業日が180日以内に制限されるため、繁忙期を最大限活用しつつ、収益の確保が求められます。
しかし、この制約をクリアする方法として「特区民泊」があり、特定の条件を満たすことで365日営業が可能です。ここでは、180日ルールの概要と収益を最大化するための特区民泊への移行について解説します。
1.180日ルールの概要と対策
180日ルールは、民泊新法に基づく年間営業制限で、収益を最大化するために運営計画の見直しが必要な重要なポイントです。限られた日数の中で収益を確保するには、閑散期・繁忙期を考慮した計画が欠かせません。また、規制を受けずに柔軟な運営を目指す場合には、次に説明する特区民泊の活用が有効です。
2.特区民泊への移行
特区民泊制度は、国家戦略特区内で特定の要件を満たすことで365日営業が可能となる制度です。通常の180日ルールの制約を受けずに繁忙期・閑散期を問わず営業できるため、年間を通じた安定収益の確保が見込めます。
特区民泊への移行には行政手続きが必要ですが、民泊専門の行政書士によるサポートを受けることでスムーズに申請が進み、安心して営業を開始できます。
特区民泊導入により、収益性と運営の柔軟性が向上し、長期的な安定経営が可能です。
繁忙期・閑散期に意識すべきこと
繁忙期は予約対応とゲストサポートが最も重要で、閑散期は運営基盤の強化が主な活動となります。以下にそれぞれのポイントをまとめます。
繁忙期の運営ポイント
➀問い合わせの即時対応：予約や問い合わせが集中するため、迅速に対応することが求められます。対応が遅れると予約機会を逃す可能性があるため、スピード感が重要です。
➁トラブル対応：特にチェックイン時にトラブルが起こりやすく、道案内や鍵の使い方などを事前に説明してトラブルを未然に防ぎ、ゲストの満足度を維持します。
閑散期の運営ポイント
➀料金の見直しと柔軟な価格設定：閑散期には需要が減るため、価格を下げることで利用者を増やすことができます。季節やイベントに合わせて料金を調整し、割引や特典を提供するのも効果的です。
予約の早期割引や長期滞在割引など、柔軟なプランを設定して宿泊ニーズに対応しましょう。
➁ターゲット層を広げるマーケティング：閑散期に旅行する人は、ビジネス出張者やワーケーション利用者など、一般の観光客とは異なる傾向があります。
ビジネス目的やリモートワーク対応の設備（Wi-Fi、デスク等）を強調するなど、ターゲット層に合わせたプロモーションを行いましょう。
③SNSやブログを活用したコンテンツ発信：SNSやブログを活用し、閑散期にも宿泊施設の魅力を発信することが大切です。
地域のイベント情報や観光スポットの紹介など、興味を引く内容を発信し、閑散期でも施設を思い出してもらえるよう工夫しましょう。
専門の行政書士と運営代行のサポート活用
民泊運営には、専門の行政書士や運営代行のサポートを活用することで、効率的で安定した運営が可能になります。
1.運営代行の役割とメリット
民泊運営代行サービスは、日常的なゲスト対応、清掃、設備管理を代行することで、運営者の負担を大幅に軽減します。これにより、ゲストへのサービスの質が安定し、トラブル対応や予約対応が迅速かつスムーズになります。
また、設備の定期メンテナンスや物件の清潔さが保たれるため、ゲスト満足度が向上し、リピーターの獲得や良いレビューが期待できます。
2.行政書士サポートの重要性
民泊には法的な手続きが多く、適切な営業には行政書士のサポートが有効です。民泊専門の行政書士に相談することで、法令遵守の確保、営業許可取得、特区民泊申請などの手続きが適正に行われ、運営体制が整います。
これにより、運営リスクが低減し、法的トラブルを未然に防ぐことが可能です。専門家のアドバイスを受けることで、収益性の向上と長期的な安定経営が実現します。
まとめ
民泊業界には、繁忙期と閑散期があり、それぞれに合わせた運営方法が求められます。
特に民泊新法では「180日ルール」により年間180日以内の営業制限があるため、収益を最大化するには閑散期を有効活用し、次の繁忙期に向けた準備が重要です。
繁忙期には予約対応やトラブル対応が重要で、迅速な対応が必要です。
一方、閑散期はリスティング内容の見直し、設備のメンテナンス、清掃強化に適した時期で、長期滞在プランやプロモーション施策を行い集客に繋げます。
さらに、収益を安定させるために特区民泊への移行も有効です。
また、運営代行では、日常業務の負担が減り、サービス品質が向上し、リピーターや良いレビューが得やすくしています。
弊社行政書士事務所では、許可取得から運営、法律相談まで伴走的にサポートをしています。最善な方法をご提供しますので、お問い合わせから無料相談お待ちしております。法令遵守の確保と収益性向上を実現し、長期的な安定経営を実現させます。
