【成功する民泊運営会社】運営会社によって成功が決まる！

「民泊を始めたけれど、思うように収益が上がらない」「トラブル対応や清掃の手間で疲れてしまう」そんな悩みを抱えていませんか？

民泊事業の開始までの流れ

民泊事業開始までの流れを簡単にまとめると、以下の通りです。

1.民泊物件選定

ターゲットとなる顧客層や需要、アクセス性、地域特性などを考慮し、適切な物件を選定します。

2.民泊許可取得

選定した物件が法的に民泊として運営可能か確認し、地方自治体に必要な民泊許可を申請・取得します。

3.運営会社の選定、委託

運営を自分で行うか、外部の運営会社に委託するかを決定します。運営の専門知識や効率性を考慮し、信頼できる運営会社を選定するようにしましょう。

4.運営開始

準備が整い次第、予約サイト（エアビーなど）に登録し、宿泊客の受け入れを開始します。施設の清掃管理や集客、予約管理、宿泊者の対応などの業務を実施します。

民泊運営会社の種類

1.全部委託

「全部委託」とは、ゲスト対応、清掃、予約管理などの民泊運営に関わるすべての業務を専門の運営会社に任せる方法です。これは、忙しいオーナーや自宅と物件が離れているオーナーにとって最適な選択肢です。運営の手間がほとんどかからないため、オーナーは時間を他のビジネスや趣味に充てることができます。

しかし、全部委託には運営会社への手数料が発生します。一般的に、委託費用は宿泊料金の15％～30％となるため、利益が確保できるかどうかのシミュレーションが必須です。全部委託を利用する際は、運営費用をしっかりと計算し、収益が残るか確認することが大切です。

また、信頼できる運営会社を選ぶことも成功の鍵です。運営会社の実績や評判を確認し、ゲスト満足度を高めるためのサービスを提供できるかどうかを見極めましょう。

全部委託は、特に時間や手間をかけずに収益を得たいオーナーにおすすめの運営スタイルです。

2.一部委託

「一部委託」とは、民泊運営における特定の業務のみを外部に依頼する方法です。

たとえば、清掃のみを外注し、ゲスト対応や予約管理はオーナーが担当する、またはその逆の方法もあります。この運営スタイルは、自分で民泊運営に積極的に関わりたいが、時間やスキルの問題で特定の業務はプロに任せたいオーナーに向いています。

一部委託を選ぶメリットは、コストを抑えつつ、自分の手で物件の改善やゲスト対応に関与できる点です。オーナー自身がゲストとの交流を楽しむことができ、口コミ評価の向上にもつながりやすくなります。また、競合物件との差別化を図ったり、季節やイベントに合わせて料金設定を調整するなど、柔軟な運営が可能です。

一部委託を選ぶ際には、自分の強みや弱みを理解し、どの業務を外注するかを慎重に決めることがポイントです。たとえば、清掃は時間がかかるため外注し、自分はゲスト対応やマーケティングに専念するというスタイルが一般的です。

3.自主管理

「自主管理」は、民泊運営に必要なすべての業務をオーナー自身が行う方法です。ゲスト対応、清掃、予約管理、マーケティングなどを全て自分で管理するため、委託費用がかからないという大きなメリットがあります。

しかし、手間と時間が非常にかかるため、民泊を本業として取り組む方や、時間に余裕があるオーナーに適しています。

自主管理はオーナーの努力次第で大きな成功を収めることができますが、その反面、業務の質が直接口コミ評価に影響を与えるリスクも伴います。

特に、清掃が不十分だとゲストの不満が溜まり、評価が低くなり、結果的に集客に影響を及ぼします。また、外国人観光客をターゲットにする場合、多言語対応や文化的な配慮が求められるため、その対応力も重要です。

民泊運営会社に依頼するメリット

1.物件のメンテナンスと管理

運営会社は、定期的な清掃や設備点検、修繕などを行い、物件の管理を行い、オーナーは物件の劣化を最小限に防ぐことで、長期的な資産価値を維持できます。

また、設備の故障や備品の不足があれば迅速に対応してくれるため、ゲストの満足度向上にもつながります。

2.宿泊者とのトラブル対応を代行してくれる

民泊業では、予約の変更やキャンセル、設備の不具合、騒音問題などが起こるリスクが有ります。さまざまなトラブルが発生する可能性があります。運営会社がこれらの問題を迅速に処理することで、オーナーはストレスを感じることなく、物件の運営ができます。

また、民泊運営に関する法律や規則知識を持ったスタッフが対応するかどうかで、違法行為やクレームに対するリスクを最小限に抑えることができます。

3.民泊運営の効率化を実現

予約管理、料金設定、ゲスト対応、マーケティング、売上管理など、宿泊業に必要な業務を一括して運営会社に任せることで、オーナーは副業として民泊を行うことができ、他の事業や業務に専念できます。

特に、季節ごとの料金調整やキャンペーンの実施など、専門的な運営ノウハウを活用することで物件の稼働率を高め、収益の最大化を図ることが可能です。

民泊運営会社に依頼するデメリット

1.管理費用がかかる

民泊運営会社に業務を任せると、予約管理や清掃、ゲスト対応などのサービスに対して代行手数料や管理費用が発生します。これらの費用は売上の10～30%程度に設定されることが多く、オーナーが自分で運営する場合に比べて利益が減少するリスクがあります。

特に、低稼働率の物件では、コスト負担が収益を圧迫する可能性があります。

2.本業にすることを考えている場合、ノウハウが蓄積しない

運営会社に依頼すると、実際の運営に関する知識や経験がオーナーに蓄積されにくくなります。将来的に民泊運営を本格的な事業として展開することを考えている場合、運営会社に頼り続けることで、マーケティング戦略やトラブル対応のノウハウを身につける機会を失う可能性があります。

3.運営サービスの質のばらつきがある

民泊運営会社によって、ゲスト対応や清掃の質、トラブル対応の迅速さには違いがあります。サービスの質が安定しない場合、ゲストの満足度に影響を及ぼし、評価が低下する可能性があります。特に、質の低い運営会社を選んでしまった場合、クレーム対応が遅れたり、清掃が不十分だったりするなどの問題が発生するリスクが高まります。

選ぶべき運営会社の特徴は

1.高品質なサービス提供と民泊物件の管理実績

ゲスト対応や清掃の質が高い運営会社を選ぶことが重要です。レビューや評判を確認し、過去の実績や対応の迅速さ、ゲストからの評価が高い会社を選ぶと、質の高い運営が期待できます。また口コミもよくなるので、稼働率も向上するでしょう。

2.透明性のある料金体系

管理費用や手数料の内訳が明確で、追加費用が発生する条件などが分かりやすい運営会社を選びましょう。料金体系が透明であれば、運営コストの見通しが立ちやすく、予算管理もしやすくなります。また、収支計画など立ててくれる管理会社は多くなく、信頼できるでしょう。

民泊運営は立派な事業ですので、事業計画、収支計画を立てることは必須です。

3.柔軟な対応とカスタマイズ可能なサービス

物件ごとの特性やオーナーの要望に応じてサービス内容をカスタマイズできる運営会社を選ぶと、より適切な運営が可能になります。たとえば、シーズンごとの料金調整や特別な清掃サービスの提供など、柔軟に対応してくれる会社であれば、物件の稼働率を高める戦略的な運営が期待できます。

ここまではサポートしてもらい、この部分は自主管理とするハイブリット形式ですれば、良いところ取りできるかもしれませんので、サポート体制に柔軟性があるか確かめましょう。

選ばない方がいい運営会社の特徴とは

1.サービスの質が不安定

ゲスト対応や清掃の質にばらつきがある運営会社は避けたほうがいいです。レビューや口コミで、トラブル対応の遅れや清掃不備に関する不満が多い場合、サービスの質が安定していない可能性があります。サービスの質が低いとゲストの満足度が低下し、評価の悪化やリピーターの減少につながるリスクがあります。

2.料金体系が不透明

管理費用や手数料が不明確で、追加費用が多く発生するような運営会社も避けるべきです。

料金の内訳が不透明で、後から予想外のコストがかかる場合、収益計算が難しくなります。料金体系が複雑で、契約内容が曖昧な運営会社は、後々、トラブルとなるので、明確かつ透明性があるのか何社かで相見積りとることで防げるでしょう。

3.柔軟性が欠けている

標準化されたサービスしか提供せず、物件ごとの特性やオーナーの要望に応じたカスタマイズができない運営会社も選ばないほうがいいでしょう。

全部委託での管理しかしない、シーズンによる料金調整や特別なゲスト対応など、柔軟な運営ができないと、物件の稼働率を最大化することが難しくなります。

まとめ

民泊運営を成功させるためには、自分の状況や目的に合った運営スタイルを選ぶことが重要です。全部委託で手間を省く、一部委託でコストを抑えつつ柔軟性を持たせる、自主管理で最大限の収益を狙うなど、それぞれにメリットと注意点があります。自分に合った方法を選び、信頼できるパートナーを見つけることが成功の鍵です。