「マンションで民泊を始めたいけれど、管理規約やルールが心配…」そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか？
- マンションで民泊運営を検討している方
- 不動産投資を考えている方
- 民泊、不動産投資に興味がある方
はじめに
マンション民泊は、物件自体に消防設備が整っているケースが多く、一見すると始めやすいように思われます。しかし、管理規約や賃貸契約の内容次第では、開業できないこともあるため注意が必要です。また、営業開始後に想定されるトラブルを未然に防ぐための準備も欠かせません。
私たちは、民泊専門の行政書士事務所として、物件探しから役所への申請、運営代行までトータルでサポートしています。本記事では、マンションで民泊を始めるために必要な手続きを解説していきます。
マンション民泊の管理規約とは？確認すべきポイント
マンションで民泊を始める際、最初に確認すべき重要事項が「管理規約」です。
管理規約とは、マンションの管理組合が定めた住民全員が従うべきルールであり、民泊の可否を直接左右します。ここでは、管理規約の基本的なポイントや注意点について解説します。
1.民泊が許可されている場合
「住宅宿泊事業法に基づき民泊を行える」といった具体的な許可内容が明記されている場合は、民泊が可能です。ただし、管理組合への事前通知や追加ルールの確認が必要になることもあります。
2.民泊が禁止されている場合
「宿泊事業としての使用を禁じる」と明記されている場合、民泊の開業は基本的に認められません。この場合は規約の改正が求められますが、後述する通り、改正には高いハードルがあります。
3.記載がない場合
管理規約に民泊に関する記載がない場合、原則として禁止ではありません。しかし、他の住民からの反対やトラブルを避けるため、事前に管理組合へ相談し、理解を得ることをおすすめします。
4.管理規約の改正事例
2018年に実施された調査によれば、9割以上のマンション管理組合が管理規約で民泊を禁止していることが明らかになっています。このような現状では、民泊を認めるために規約を改正することは困難です。
規約改正には区分所有者の4分の3以上の賛成が必要であり、意見の調整や合意形成には時間と労力がかかります。そのため、現在の管理規約を遵守しつつ、ルールに従って計画を進めることが重要です。
民泊を始める際は、管理規約の内容を正確に把握し、トラブルを未然に防ぐための準備を怠らないようにしましょう。
賃貸マンションを使った民泊に必要な手続き
賃貸マンションを民泊に利用する場合、賃貸借契約書の内容と大家の承諾が不可欠です。たとえ契約書に民泊禁止の条項がなかったとしても、正式な許可を得ることが重要です。ここでは、賃貸マンションで民泊を始める際に必要な手続きの流れを詳しく解説します。
1.契約書の確認
最初に賃貸借契約書を確認し、民泊を禁止する条項が記載されていないかをチェックします。民泊に関する具体的な禁止内容がなくても、「宿泊施設としての利用を禁じる」「商業目的での利用を禁じる」などの記載がある場合、民泊ができない可能性があります。
2.大家の許可取得
契約書の確認後、民泊を行う旨を大家に伝え、承諾を得る必要があります。民泊新法（住宅宿泊事業法）や特区民泊の手続きでは、申請時に「大家の承諾書」の提出が必須とされています。大家の許可を得られない場合は、民泊を開始することはできません。
3.書面での取り決め
口頭での承諾だけではトラブルの原因となる可能性があるため、民泊利用に関する契約内容を文書化しておくと安心です。この取り決めには、民泊利用の期間、大家が許容する条件、騒音や住民への配慮事項などを明記しておくとよいでしょう。
4.注意点と対策
賃貸マンションでは、住民や大家とのトラブルが発生しやすい点に注意が必要です。
特に、大家に無断で民泊を始めた場合、契約違反となり契約解除や退去を求められる可能性があります。そのため、契約段階で慎重な確認と手続きを行うことが大切です。また、民泊を開始した後も、近隣住民への配慮を徹底し、トラブルを未然に防ぐことが求められます。
賃貸マンションを利用した民泊を成功させるためには、法律やルールを正しく理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。
マンション民泊で想定されるトラブルとその対策
マンション民泊では、他の住民とのトラブルが起こりやすく、それが原因で営業禁止になるケースもあります。以下は、想定される主なトラブルとその対策です。
1.騒音問題
・深夜の宴会やスーツケースの騒音
対策：チェックイン時に静かに過ごすルールを徹底。夜間チェックインの制限を設ける。
2.ゴミ出しのルール違反
・ゴミの分別不足や時間外のゴミ出し。
対策：ゲストにゴミ出しをさせず、清掃業者に処理を委託。
3.セキュリティへの不安
・不特定多数の出入りによる住民の不安。
対策：共有スペースの利用を制限し、苦情対応窓口を設置。
民泊を始めるまでの6ステップ
マンション民泊を始めるには、以下の手順を踏む必要があります。
当事務所ではこれらを包括的にサポートしていますので丸投げしていただくことが可能です。
- 管理組合または大家の許可を得る規約や契約書を確認して、許可を取得します
- 用途地域の確認営業可能な地域かを調査します（住宅宿泊事業法や旅館業法の適用）。
- 保健所・消防署への相談必要な設備や提出書類を確認します。
- 設備・備品の準備誘導灯や火災報知機などを設置します。
- 住民への説明苦情対応窓口を周知し、住民の理解を得ます。
- 申請書類の提出保健所に必要書類を提出して許認可を取得します。
専門家に依頼するメリットとは？
マンション民泊は、法律や管理規約、住民対応といった複雑な課題が多く、個人で進めるのは困難です。
当事務所にご依頼いただくことで、以下のメリットがあります。
まず、物件探しでは、民泊可能な物件を選定・紹介し、無駄な手間を省きます。
次に、役所申請では、保健所や消防署への必要書類の作成・提出を代行し、申請の不備によるトラブルを回避します。
さらに、運営代行として、ゲスト対応や清掃手配、レビュー管理など、運営に関する全般的なサポートを提供します。
まとめ
マンション民泊は、消防設備が整っている点から始めやすい印象がありますが、実際には管理規約や賃貸契約の内容次第で開業が制限されるケースが多いです。
特に、9割以上のマンション管理組合が民泊を禁止している現状では、事前確認が必須です。また、賃貸物件の場合は契約書の確認に加え、大家からの正式な許可が必要です。
さらに、マンション民泊は他の住民とのトラブルを回避するための準備も重要です。騒音やゴミ出しルール違反、セキュリティの問題などが代表的な課題として挙げられます。
これらを防ぐためには、ゲストへのルール説明や清掃業者の活用、住民への説明などが効果的です。
民泊開業までの手続きは複雑ですが、当事務所では物件探しから役所への申請、運営代行までトータルサポートを提供しています。法律遵守や住民トラブルのリスク回避を図りながら、スムーズな開業を実現します。無料相談も受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
