【民泊参入おすすめできない人】民泊経営で失敗する人の4つの特徴と事例解説！

「民泊経営に興味はあるけれど、失敗しないか不安…」そんな悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？

はじめに

近年、民泊ビジネスは市場が急速に拡大しており、新規参入を検討する方が増えています。日本特有の伝統や食文化、そして観光資源を活用して、訪日外国人をターゲットにした宿泊施設の需要は高まりつつあります。

しかし、安定した収益を上げるためには、法規制や運営ノウハウの把握が必要不可欠です。

これから民泊経営を検討される方はぜひご相談ください。

民泊経営が失敗しやすい理由

1.住宅宿泊事業法（民泊新法）による180日規制

2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）により、民泊施設の年間営業日数が180日以内に制限されました。この規制は、利用者や近隣住民の安全・安心を確保するために設けられたものですが、事業者にとっては収益面で大きな課題となっています。

また、一部自治体ではさらに厳しい規制が追加されており、営業期間や営業時間に独自の制限を設けている地域もあります。

こうした規制に対応するためには、事業を予定している地域の条例をしっかりと把握し、営業日数に基づいた収益計画を立てることが重要です。

また、民泊に精通している行政書士や民泊専門家に相談することで、許認可取得に関するリスクを最小限に抑え、スムーズな事業開始を実現できます。規制への適切な対応は、民泊経営の基盤を作る重要なステップです。

2.取得・運用ともにまとまった資金が必要

民泊を始めるには、物件取得費用やリノベーション、家具・家電の購入、消防設備の設置など、高額な初期費用が必要です。また、以下のようなランニングコストも継続的に発生します。

これらの費用を賄うためには、事業開始前に十分な資金計画を立てることが重要です。

特に、事業が軌道に乗るまでの運転資金を確保しておくことで、予期せぬ出費や低稼働期間に対応できます。民泊経営は安定収益が出るまでに時間がかかるため、初期費用と運営コストをしっかり把握し、無理のない計画を立てることが成功の鍵です。

3.投資コストの回収までに時間がかかる

民泊経営では初期投資額の回収に長期間を要する場合が多く、収益計画を慎重に立てる必要があります。たとえば、以下の条件で簡易的にシミュレーションを行うとします。

この場合、年間利益は約86.4万円（8,000円 × 180日 × 稼働率60%）となり、総額1,000万円の回収には約11.6年を要します。

この回収期間を短縮するためには、コストパフォーマンスの良い物件選びや、稼働率を上げるための集客努力、運営コストの削減が必要です。民泊経営を成功させるには、これらの工夫を計画段階から取り入れることが重要です。

4.観光需要の影響を受けやすい

民泊経営は観光業の需要に依存するため、社会情勢や経済状況の変化に大きな影響を受けます。たとえば、新型コロナウイルスのパンデミック時には、訪日観光客が激減し、多くの民泊事業者が廃業に追い込まれました。

現在、円安やインバウンド需要の回復により、観光業は持ち直しつつありますが、経済不況や自然災害、感染症の再流行など、将来的なリスクは常に存在します。これに対応するためには、リスク分散を考えた経営計画を立てることが重要です。

ターゲット層を広げたり、地元住民を対象にした短期滞在プランを用意するなど、多角的な収益モデルを構築することで、経営の安定を図ることが求められます。

5.ホテルや旅館など競合が多い

民泊経営では、近隣にホテルや旅館がある場合、価格やサービスでの差別化が求められます。特に訪日外国人をターゲットにする場合、独自性のある宿泊体験を提供することが重要です。たとえば、以下のような工夫が効果的です。

これらの施策により、競合との差別化が図れ、集客力を高めることができます。また、顧客満足度を向上させることでリピーターを獲得し、口コミによる認知拡大にもつながります。独自の価値を提供し、競争の激しい市場で成功を目指しましょう。

民泊経営で失敗する人の特徴

1.立地選びにこだわっていない

交通の便が良い観光名所近くの物件を選ぶことが成功の鍵です。駅からのアクセスや周辺施設の充実度も重要な判断基準となります。

2.顧客のニーズが把握できていない

訪日外国人は「日本食」「温泉」「観光地巡り」といった体験型の観光を求めています。また、水回りの清潔さ、多言語対応、無料Wi-Fiといった基本的な設備の充実も重要です。

3.収益シミュレーションが甘い

収益シミュレーションが十分でないと、予期せぬコスト増に対応できません。以下のシナリオを考慮した計画が必要です。

・稼働率が予想を下回る場合

・光熱費や清掃費が増加する場合

・急な設備修理が必要になった場合

4.集客が上手くできていない

ポータルサイトの活用に加え、SNSや口コミを活用して知名度を上げることが重要です。特に、写真の質やレビューへの迅速な返信は、集客力を大きく左右します。

民泊経営でよくある失敗例

1.旅館業の営業許可を得られなかったケース

許可取得には詳細な書類準備が必要です。

2.用途地域の制限で宿泊事業ができなかったケース

用途地域の制限により、営業が不可能だった事例があります。地域の条例や規制を確認し、適切な物件を選ぶことが重要です。

3.季節要因が経営に打撃を与えたケース

寒冷地では暖房費が、沖縄では冬場の稼働率が問題になるケースがあります。地域ごとの需要とコストを考慮した計画が必要です。

民泊経営で失敗を回避するポイント

1.専門家へ相談する

専門家の意見を活用することで、許可が取れないなどのトラブルが起こるリスクを最小限に抑えることができます。

当事務所では、物件選びから役所申請、収益計画の作成まで一貫してサポートしています。

2.管理会社へ委託する際は費用対効果を検証する

管理委託にはコストがかかりますが、運営トラブルを未然に防ぐメリットがあります。管理会社の選定には、実績や対応力を重視しましょう。

3.ターゲットの不安を解消するサービスで差別化する

キッチン設備や子供向けアメニティ、地域特化の観光ガイドの提供など、ターゲット層のニーズに応じた付加価値を提供すると効果的です。

まとめ

民泊経営には、法規制や資金面でのハードルがある一方で、インバウンド需要の高まりなど大きな可能性も秘めています。成功するためには、適切な計画とリスク管理が欠かせません。地域の条例や市場動向を十分に理解したうえで、収益計画や運営方針を緻密に立てることが重要です。