「民泊ビジネスは「もう終わった」と言われがちですが、本当にそうでしょうか？」
2025年の民泊市場は、規制強化やコロナ禍の影響を受けつつも、インバウンド回復や地方需要の拡大など新たな動きを見せています。
- 民泊ビジネスに興味があるが規制強化と聞いて迷っている方
- 2025年の最新民泊市場の動向を正確に知りたい方
- 新規で民泊参入を考えており、具体的な戦略を立てたい方
特区民泊の新規申請の受付停止は本当か？
最近、「特区民泊の新規申請が停止されるかも」という噂が広がっていますが、実際にはそう簡単には進まないと考えられます。
日本政府はインバウンド政策として年間6,000万人の訪日観光客を目指しており、民泊はその受け皿として重要な役割を担っています。
特に大阪では特区民泊の存在が不動産市場の活性化や地域経済の後押しにもなっており、簡単に止められるものではありません。
1.規制強化による参入障壁の増加
民泊業界は過去数年で急速に拡大しましたが、それと同時に「無許可営業」や「近隣トラブル」への社会的な問題提起が増加しました。
これに対応する形で、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）や各自治体による条例の整備が進み、営業日数の制限や施設の設備基準、近隣住民への事前説明など、クリアすべきハードルが増えました。
結果として、気軽に始められるビジネスではなくなり、撤退する事業者も増えています。
2.運営コストやクレームリスクの現実
一見「家を貸すだけ」と思われがちな民泊ですが、実際には清掃やリネン交換、鍵の受け渡し、予約対応、トラブル対応など、日々の運営業務は多岐にわたります。
こうした業務を外注するとコストがかさみ、自身で行うと時間的な負担が大きくなります。
さらに、ゲストとの文化的なギャップやトラブルによって、近隣からの苦情対応も避けられません。こうした現実を知った事業者の中には「思ったより儲からない」と感じ、撤退を決意するケースも見られます。
3.収益性の低下というイメージの蔓延
コロナ禍以降、観光需要が一時的に激減し、それに伴って稼働率の低下や価格競争の激化が起こりました。
この結果、「民泊は儲からない」「もう終わったビジネスだ」という印象が広まり、SNSなどでも「民泊＝オワコン」といった投稿が散見されるようになりました。
実際には回復傾向にある地域も多いものの、イメージの悪化が一人歩きしている側面もあります。
4.ネガティブ報道とSNSの影響
民泊をめぐる問題がニュースで取り上げられるたびに、「マナーが悪い宿泊者」「管理されていない施設」などのネガティブな印象が強調される傾向にあります。
さらにSNSでは一部の失敗事例が拡散されやすく、全体像以上に悪い印象を持たれてしまうことも。こうした空気感が、「これから始めよう」と考えていた層を尻込みさせる要因にもなっています。
2025年現在、実際の民泊市場のリアルとは？
1.インバウンド回復と再拡大する需要
コロナ禍で大きく落ち込んだ訪日外国人観光客数ですが、2023年〜2025年にかけて急回復を見せています。
関西圏や東京・福岡などの主要都市を中心に、民泊の稼働率も上昇傾向にあります。
また、円安の影響も相まって、アジア圏からの旅行者にとって日本は非常に魅力的な旅行先となっており、長期滞在や家族旅行、グループ旅行の需要が伸びています。
2.都市部 vs 地方で異なる市場状況
都市部では一定の競争がありますが、地方ではそもそも宿泊施設が不足しているエリアも多く、民泊が観光インフラとして重要な役割を担っている例も見られます。
特に地方自治体による観光振興政策や、地域活性化プロジェクトと連携することで、ビジネスチャンスが生まれているケースもあります。
3.利用者層の変化と多様化するニーズ
コロナ禍以降、民泊を利用する層に変化が見られます。従来は短期滞在が多かった民泊ですが、現在はワーケーション・教育旅行・長期滞在など、用途が多様化してきています。
ビジネス目的や地方移住の下見として利用するケースもあり、単なる観光施設としての役割を超えた展開が求められています。
4.新法民泊・特区民泊・旅館業の最新動向
民泊の形態には「住宅宿泊事業（新法民泊）」「特区民泊」「簡易宿所型旅館業」がありますが、2025年現在では簡易宿所や特区民泊への移行を検討する事業者が増えています。
理由は営業日数制限のない点や、用途変更・消防対応が比較的明確な点にあります。それぞれの制度を正しく理解した上で、物件や運営体制に最適な形態を選ぶことが重要です。
まだ間に合う！今から民泊に参入する方法とは？
1.民泊M＆Aをしよう
「民泊M＆A」の活用です。許可取得済みの民泊物件を買収すれば、面倒な申請なしで即営業が可能に。特に大阪では特区民泊の需要も高く、高利回り物件も豊富。
今だからこそ、M＆Aという選択でチャンスを掴みましょう。
2.空き家活用・既存資産の収益化チャンス
空き家問題が社会課題として取り上げられている今、既存の空き物件を活用した民泊運営は、地域にとっても事業者にとっても大きなメリットがあります。
リノベーションやリフォームにより、新たな資産として再生することで、維持費の削減と収益化を同時に実現できる点は魅力です。
3.少資本で始められる副業・スモールビジネスとしての魅力
民泊は、大型のホテル事業と比べて初期投資が抑えられ、小規模で始めやすいという点から副業としても注目されています。
中古住宅や賃貸物件を活用し、運営に関わる業務を部分的に外注することで、コストを抑えつつ事業をスケーラブルに成長させることも可能です。
4.他業種とのシナジー（不動産、観光、ITなど）
不動産管理会社や観光業、地域のガイド業などと連携することで、民泊は単体での収益だけでなく、周辺事業との相乗効果を生み出す可能性があります。
例えば、地域体験ツアーをセット販売したり、ECサイトと連携して地域の物産を紹介するような仕組みも検討されています。
5.自動化・外注化による低稼働モデルの実現
以前に比べ、民泊運営に関する自動化ツールや外注先が充実してきており、オーナーが現場に常駐せずともスムーズな運営が可能となってきています。
予約管理や価格調整、清掃業務まで一元化できるクラウド型システムの活用により、本業を持ちながらでも効率的な副業運営が可能となっています。
失敗しない民泊戦略 ビジネスモデルの選び方
1.ターゲット設定（国内旅行客、長期滞在者など）
民泊を成功させるには、まず「誰に貸すのか」という明確なターゲット設定が不可欠です。
インバウンド観光客を狙うなら空港からのアクセスや多言語対応が求められます。
一方、国内の家族旅行やビジネス出張者をターゲットにするなら、駅近で利便性の高いエリアが好まれます。また、最近はリモートワーカーや長期滞在希望者向けの「ウィークリーマンション型民泊」の需要も増加しています。
2.エリア選定と物件タイプ別の勝ちパターン
物件の立地は、民泊ビジネスにおいて収益を大きく左右する要素です。観光地やビジネスエリアでは高稼働率を狙える反面、競合も多く差別化が重要になります。
逆に、地方都市や郊外では競合が少ない分、希少性や地域体験の提供が武器になります。
また、ワンルームタイプは短期滞在に、広めの戸建ては家族連れやグループ旅行に適しており、ターゲットに応じた物件選びが求められます。用途地域や近隣住民との関係性も、長期的な運営の安定性に直結します。
3.法制度との適合と許認可の取得手順
民泊には「住宅宿泊事業法（新法民泊）」「旅館業法（簡易宿所）」、さらに「特区民泊」など複数の制度が存在します。どの制度で運営するかによって、必要な手続きや要件、営業日数が大きく異なります。
たとえば新法民泊では年間180日の営業日数制限がある一方、旅館業を取得すれば通年営業が可能です。自治体によって条例や審査基準が異なるため、事前に地域の行政窓口で確認を取り、行政書士等の専門家に相談することでスムーズな申請が可能になります。
4.清掃・チェックイン業務などの運用設計
民泊は設備を整えただけでは終わりません。運用設計が収益と稼働率に直結する最重要ポイントです。
特に清掃体制はゲスト満足度に直結するため、信頼できる外注先を確保するか、定期的に品質チェックを行う必要があります。
チェックインについても、スタッフを配置するのか、スマートロックやセルフチェックインにするのかによって運用負担が変わります。運営業務の自動化やクラウド管理ツールの導入を含め、オーナーの稼働率を下げつつ品質を保つ仕組みづくりが鍵になります。
差別化のカギは「体験」×「テクノロジー」
1.民泊＋体験型コンテンツ
価格競争に陥らずに民泊で利益を出すには、「宿泊＋α」の価値を提供することが重要です。
地域の食材を使った料理体験や、着物レンタル、陶芸体験、農業体験など、宿泊とセットで非日常の「体験」を提供することで、単なる宿泊施設から「旅の目的地」へと変化させることができます。海外旅行者にとっては、こうした体験が日本文化への関心を満たす魅力的な要素となります。
2.スマートロック・自動チェックインなどIT導入事例
民泊業務の中でも、鍵の受け渡しやチェックインの自動化は運用効率を劇的に向上させるポイントです。
スマートロックやQRコードチェックインを導入することで、遠隔管理が可能になり、人的リソースを削減できます。
さらに、室温管理、Wi-Fi、照明などをスマートデバイスで制御する「スマートホーム型民泊」も注目されており、快適性と話題性を同時に提供できます。
3.SNS・レビュー対策でファンを獲得する方法
宿泊施設選びで最も参考にされるのが「レビュー」です。
高評価を得るためには、施設の清潔さや対応の丁寧さはもちろん、心に残るホスピタリティや個性ある空間づくりが大切です。
また、SNSでの情報発信も集客に効果的です。運営者の顔が見える投稿や、宿泊者とのやりとりを紹介することで信頼感が生まれ、リピートや紹介につながります。
4.長期リピート利用を促すコミュニケーション戦略
短期宿泊よりも収益が安定しやすいのが、リピート顧客や長期滞在者です。
メールやメッセージを通じたフォローアップ、宿泊中の気配り、割引や特典の案内など、きめ細やかなコミュニケーションがリピート率を高めます。
また、記念日や旅行の目的を事前にヒアリングしておくことで、個別のサービス提供が可能となり、口コミや高評価にもつながりやすくなります。
まとめ
1.「悪い噂」は一部の現象にすぎない
民泊ビジネスが「オワコン」と言われる背景には、制度変更や市場の飽和、一部の撤退報道がありますが、それは一部の状況に過ぎず、チャンスが消えたわけではありません。
現に、戦略的に運営を続けている事業者は高稼働・高収益を維持しています。
2.2025年以降は選ばれる民泊だけが生き残る
競合が増えた今、単なる「安さ」や「場所の良さ」だけでは選ばれません。
ターゲット設定・体験提供・IT活用・レビュー戦略など、多面的な差別化が必要不可欠です。
逆に言えば、そこに取り組める事業者には大きな可能性が広がっています。
3.参入前に考えるべき3つの準備
民泊を始めるにあたっては、(1)法的な条件を満たす物件か、(2)誰をターゲットにするか、(3)どのように運用体制を整えるか、という3つの観点で計画を立てる必要があります。
事前準備が甘いと、スタート後に想定外のコストやトラブルに見舞われるリスクが高まります。
4.「情報」「戦略」「行動力」が成功を左右する
最終的に民泊ビジネスで成果を出すには、正確な情報を集め、時代に合った戦略を練り、すぐに行動に移せるかどうかが鍵となります。
民泊は「終わったビジネス」ではなく、「正しく始めればチャンスがあるビジネス」であるという視点を持つことが、今後の成功への第一歩です。
